A revisão de contrato de locação comercial encontra fundamento no art. 19 da Lei 8.245/91 o qual dispõe que “não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”.
Portanto, em regra, há que se observar os seguintes requisitos para a propositura de ação revisional de locação não residencial:
- Inexistência de acordo entre locador e locatário quanto a revisão contratual;
- Vigência do contrato de locação por prazo mínimo de 03 anos;
- Valor do aluguel que não condiz com o preço atual de mercado do imóvel.
Nestes casos o Autor da ação (que tanto pode ser o locador, quanto o locatário), caso pretenda a fixação de aluguel provisório deverá indicar desde o início qual o valor do aluguel que pretende pagar, estando o Magistrado limitado a uma redução de no máximo 20% do valor pretendido quando o pedido for formulado pelo locatário, ou uma majoração de até 80% do aluguel pretendido, se o pedido for formulado pelo locador; comprovando-se através de avaliação mercadológica, o valor de mercado do imóvel.
Situação completamente distinta ocorre no atual cenário de pandemia onde dispensa-se a observância dos requisitos do art. 19 da Lei 8.245/91 para a propositura da ação de revisão de aluguel, bem como os limites percentuais a que o juízo estaria adstrito.
Isso porque, trata-se de situação excepcionalíssima, cujo intuito é buscar um equilíbrio entre o direito do locador de auferir renda com o produto da locação de seu imóvel; e o direito do locatário de manter sua atividade produtiva em funcionamento, mesmo diante das restrições estabelecidas pelo Poder Executivo em nítido intuito de conter o avanço da COVID-19 e suas variantes, gerando empregos, recolhendo impostos, movimentando, enfim, a economia de um modo geral.
Para que o empresário possa valer-se da revisão de locação não residencial em tempos de pandemia deve demonstrar, de pronto, que:
- Está impossibilitado (de forma parcial ou total) de fazer uso do imóvel locado, comprometendo, portanto, a finalidade do contrato de locação firmado entre locador e locatário;
- A queda brusca e consistente no faturamento da sociedade empresária em razão das medidas de contenção adotadas pelo Poder Executivo (ex. lockdown, restrição de horário de funcionamento, toque de recolher etc.); e,
- Se possível: (i) a diminuição do valor de mercado do imóvel com a situação pandêmica vivenciada atualmente através de avaliação mercadológica feita por um profissional competente (corretor imobiliário); e (ii) o risco na não concessão do pedido de revisão, como o protesto e a decretação de despejo.
Uma vez demonstrados tais requisitos há o rompimento do liame subjetivo entre o dano causado e a conduta dos particulares, autorizando-se a revisão do contrato de locação não residencial por motivo de força maior, conforme precedentes de diversos tribunais estaduais onde a diminuição do locatício foi admitida em até 50% enquanto perdurar a situação excepcional que lhe deu origem, a exemplo da decisão proferida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo no recurso nº 1004780-03.2020.8.26.0248.
É de se destacar que a revisão do contrato de locação não é a única medida que pode ser adotada pelo locatário em tempos de crise ante a demonstração do comprometimento significativo do exercício de sua atividade empresária, de seu faturamento e a impossibilidade de usar livremente do imóvel locado, sendo admitida também a rescisão do contrato de locação sem a aplicação da multa contratual, com fundamento no artigo 478 do Código Civil, conforme já decidido pelo Superior Tribunal de Justiça nos AREsp 1.475.627/SP.
Advogada especializada em Direito Empresarial na Romano Advogados.
