O Superior Tribunal de Justiça, recentemente, referendou (REsp 1.861.062/SP) um posicionamento delicado em matéria de condomínio, ao confirmar decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo. O condomínio aqui é aquele geral, em que duas ou mais pessoas dividem a propriedade de um bem (móvel ou imóvel) em base no percentual com que a adquiriram – não se trata, portanto, do condomínio “edilício” (conhecido em edifícios de apartamentos).
Os coproprietários podem usar o bem imóvel (ou móvel) na forma em que convencionarem. Isoladamente, não podem, no entanto, “alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros” (Código Civil, Art. 1.314, parágrafo único).
No caso submetido a julgamento no STJ, discutia-se se um dos proprietários poderia dar o imóvel em locação sem o consentimento dos demais (co)proprietários. A lei diz que não. Mas quais as consequências se um deles assim o fizer? Se alugar o imóvel à revelia dos outros?
O imóvel tinha três proprietários e somente um deles firmou contrato de locação. Dois condôminos (coproprietários) não sabiam do contrato e não tinham dado seu consentimento para tanto. Discutiu-se se o contrato era válido e se eventual nulidade (por violar a lei) o afetaria como um todo, inclusive exonerando o locatário das suas obrigações.
Dadas as peculiaridades desde caso, os dois tribunais (STJ e TJSP) tiveram que decidir como aplicar a lei e entregar uma decisão que fizesse justiça para as partes envolvidas no litígio, mesmo diante de uma clara violação da determinação legal. Para não eximir o locatário de todas as suas obrigações (que afetaria a obrigação de pagar os alugueres), foi decidido que a regra do Art. 1.314, parágrafo único – Código Civil, não se aplicaria ao caso. A fundamentação da decisão foi de que não estavam presentes os requisitos para a anulação do contrato (previstos nos artigos 166 e 167 do Código Civil), até porque uma locação não precisa necessariamente ser feita somente pelo proprietário – e esse é um debate que fica para outra oportunidade.
Ao legitimar o uso exclusivo da coisa por um único condômino (sem consenso dos demais), a decisão estabelece um precedente perigoso para o equilíbrio das relações entre os coproprietários (condôminos da coisa), permitindo (em tese) que um deles faça uso individual do bem ou imóvel, abrindo uma série de potenciais conflitos, que certamente o judiciário será convocado para resolver. O futuro nos dirá.
Advogado especialista em direito imobiliário na Romano Advogados Associados.
